Risoluzione 5 del 01.12.04
OGGETTO Convenzioni di cui al combinato disposto degli articoli 31, comma 46 e seguenti della legge 23 dicembre 1998, n. 448 e 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (ora art. 18, commi primo, quarto e quinto del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) – Corrette modalita’ di trascrizione.
TESTO
Premessa
La Direzione Regionale dell’Emilia Romagna ha chiesto chiarimenti in ordine
alle corrette modalita’ di trascrizione delle convenzioni urbanistiche
disciplinate dalla normativa in oggetto richiamata.
In particolare, la fattispecie oggetto di segnalazione riguarda una
convenzione stipulata tra il Comune di Forli’ e alcuni proprietari di
alloggi di edilizia economica e popolare, per l’eliminazione o
l’attenuazione dei vincoli derivanti dalla originaria convenzione stipulata
tra la stessa amministrazione civica e una cooperativa edilizia, ai sensi
dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.
La trascrizione della predetta convenzione e’ stata eseguita dall’Ufficio
Provinciale di Forli’ su presentazione di un unico modello di nota cosi’
impostato:
. quadro “B” (oggetto): terreno di sedime dei fabbricati realizzati dalla
cooperativa edilizia sul terreno a suo tempo acquistato dal comune;
. quadro “C” soggetto a “favore”: comune interessato;
. quadro “C” soggetti “contro”: assegnatari degli alloggi intervenuti in
atto, ciascuno per la propria quota millesimale.
Successivamente, alcuni Notai del distretto, interessati alla trascrizione
di analoghe convenzioni, hanno chiesto al predetto Ufficio di precisare le
corrette modalita’ di presentazione e compilazione delle note di
trascrizione relative alla particolare fattispecie in questione.
Cio’, non solo per esigenze di uniformita’ comportamentale, ma anche in
considerazione del diverso impatto che le soluzioni in astratto ipotizzabili
sul piano ipotecario determinano sotto il profilo fiscale.
Sulla questione e’ intervenuto anche il locale Consiglio Notarile
distrettuale, che qualificando l’atto in questione come una nuova ed
autonoma convenzione urbanistica, posta in essere da ciascun singolo
proprietario di alloggio di edilizia economica e popolare, in sostituzione
della originaria convenzione, lo ha ritenuto trascrivibile “a favore” del
comune concedente e “contro” ogni singolo proprietario, mediante
presentazione di tante note distinte quanti sono gli assegnatari degli
alloggi intervenuti in atto.
Il quadro normativo di riferimento
L’art. 35 della legge 865/71, recante norme per i programmi ed il
coordinamento della edilizia residenziale pubblica, nonche’ per la
espropriazione per pubblica utilita’, prevede, tra l’altro, che le aree
comprese nei piani di zona approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n.
167, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, siano cedute
in proprieta’ a cooperative edilizie, od a singoli, previa stipula di una
convenzione che disciplini, oltre ad elementi di carattere tecnico relativi
a dette costruzioni, anche una serie di vincoli di carattere giuridico,
relativi alla utilizzazione o alla vendita degli alloggi da realizzarsi
sulle aree medesime.
La citata disposizione precisa, tra l’altro, che i predetti vincoli dovranno
gravare non solo sull’area ceduta alla cooperativa con separato atto, ma
anche sugli alloggi che ivi saranno realizzati.
L’art. 31, comma 46 della legge 23 dicembre 1998 n. 448 – recante misure di
finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo – ha introdotto la
possibilita’ di sostituire, a determinate condizioni, le convenzioni
stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 865/71, con gli atti
convenzionali di cui all’art. 8, commi primo, quarto e quinto, della legge
28 gennaio 1977, n. 10, ora art. 18, commi primo, quarto e quinto, del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, allo scopo di modificare i vincoli gravanti
sui predetti alloggi, ai sensi del menzionato art. 35 della legge 865/71.
Per quanto attiene i profili connessi alla pubblicita’ immobiliare, si
segnala che l’art. 17 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 dispone che
“Ciascuna nota non puo’ riguardare piu’ di un negozio giuridico o
convenzione oggetto dell’atto di cui si richiede la trascrizione,
l’iscrizione o l’annotazione.”.
La convenzione sostitutiva: natura ed effetti
L’esame del negozio in questione evidenzia che trattasi di convenzione
sostitutiva di precedente atto convenzionale, i cui effetti modificativi –
eliminazione e attenuazione dei vincoli giuridici sorti in seguito alla
stipula della convenzione sostituita e tuttora gravanti sugli alloggi
realizzati – incidono direttamente sul diritto reale vantato da ogni singolo
intestatario dell’alloggio e, quindi, sul relativo godimento (si pensi, ad
esempio, alla individuazione di un prezzo massimo di vendita, oppure alla
fissazione di un canone massimo annuale di locazione).
Nel particolare caso segnalato, la convenzione sostitutiva sembra incidere
sui vincoli giuridici preesistenti in modo parziale, nel senso che gli
stessi vengono si’ mantenuti in vita, ma con una portata piu’ limitata
rispetto a quella derivante dalla convenzione originaria, stipulata ai sensi
dell’art. 35 della legge 865/71.
Gli effetti novativi della convenzione sostitutiva di cui trattasi,
peraltro, sembrano coinvolgere anche il lato soggettivo: la modificazione
dei vincoli preesistenti, infatti, non riguarda piu’ la Cooperativa
edilizia, soggetto parte della convenzione originaria, ma i singoli
proprietari delle unita’ immobiliari edificate, subentrati nel rapporto
convenzionale in seguito all’acquisto degli alloggi.
La corretta attuazione della pubblicita’ immobiliare
Tenuti presenti i peculiari aspetti evidenziati, al fine di individuare le
corrette modalita’ di attuazione della pubblicita’ immobiliare della
fattispecie negoziale (convenzionale) in esame, non puo’ non tenersi conto
delle seguenti circostanze:
. che l’oggetto della convenzione e’ rappresentato dai singoli alloggi
realizzati dalla Cooperativa, pervenuti in proprieta’ ai soggetti che
hanno stipulato la convenzione (e non piu’ dall’area su cui gli alloggi
insistono);
. che, con la stipula della convenzione sostitutiva, la situazione
giuridica dei predetti alloggi risulta mutata per effetto della
modificazione della portata e del contenuto dei vincoli gravanti su
ciascuna unita’ immobiliare, a seguito della convenzione originaria;
. che la convenzione, dal punto di vista formale, pur palesandosi come
atto unico, appare articolata in distinte ed autonome manifestazioni di
volonta’, tanto da far ritenere che ci si trovi in presenza di una
pluralita’ di negozi giuridici (in senso numerico e non tipologico),
prodotti da dichiarazioni diverse quanto ai destinatari ed agli
oggetti, aventi ciascuno una propria autonomia.
Sotto tale ultimo specifico profilo, si evidenzia, peraltro, che ciascun
assegnatario poteva decidere in piena autonomia se aderire o meno alla
convenzione in parola, e che, comunque, la convenzione medesima prevede la
possibilita’, per ogni assegnatario, di recedere dalla stessa, previo
versamento del contributo di cui all’art. 29 della legge regionale 25
novembre 2002, n. 31 (pubblicata nel B.U. Emilia -Romagna 26 novembre 2002,
n. 163).
Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto – ed in linea con
quanto autorevolmente evidenziato dal Consiglio Notarile di Forli’ – si
ritiene, pur nel pieno rispetto dell’autonomia decisionale del Conservatore,
che la pubblicita’ immobiliare della convenzione in esame possa essere
correttamente attuata utilizzando le seguenti modalita’:
. compilazione, ai sensi dell’art. 17 della legge 52/85, di tante note di
trascrizione quanti sono i negozi giuridici configurabili all’interno
della convenzione di cui trattasi (cfr. Circolare n. 205/T del 27
agosto 1996 del Ministero delle Finanze, Dipartimento del Territorio);
. identificazione del comune come soggetto “a favore” e dei proprietari
degli alloggi, su cui vengono ad incidere i vincoli giuridici oggetto
di modificazione, come soggetti “contro”.
Si segnala, peraltro, che il Ministero della Giustizia – interpellato da
questa Agenzia sull’argomento – con parere n. 2/60/FG/3 (2004) u/11377 del
20/10/2004, nel sottolineare che gli aspetti problematici relativi alla
questione segnalata sono stati esaminati e risolti dalla Scrivente “…con
un procedimento logico-valutativo che appare coerentemente e adeguatamente
motivato…”, ha concluso che “…nulla-osta…” all’emanazione dei
chiarimenti prospettati in ordine alle modalita’ di attuazione della
pubblicita’ immobiliare relativa alle convenzioni esaminate.
Le Direzioni Regionali sono invitate a vigilare sulla corretta applicazione
della presente risoluzione.